Балухина Н. Пессимистичный сценарий для российской многоэтажки

FavoriteLoadingПометить для себя
Балухина Н. Пессимистичный сценарий для российской многоэтажки
5 (100%) 1 голосов

Статья строительного эксперта Натальи Балухиной рассматривает проблему массового строительства “человейников”, столь модных ныне в России, на примере Франции, где аналогичные процессы начались полвека назад. Автор на основе анализа огромного массива данных приходит к неутешительному выводу: деградация “человейников” в классические гетто неизбежна.

Скачать в формате электронной книги

Илья Варламов утверждает [1], что многоэтажные «гетто», строящиеся в полях (и не только), неизбежно будут сноситься и начнется это гораздо раньше, чем нам представляется. Не верится? Для большинства это выглядит абсурдом, и мало кто соглашается с такой гипотезой, в их числе и эксперты от экономики города, и городские планировщики. 

62f611c82e94deffcbeeed543092a757.jpg

«Чушь», «бездоказательное преувеличение» и «страшилка ради хайпа» – вот обобщенный смысл контр-аргументов в соцсетях, хотя и высказываний на этот счет не очень-то много, – признак того, что нет опорных точек для развернутой дискуссии в пользу или против смелого утверждения.

Вот и захотелось публично разобрать эту гипотезу ( спойлер: докажем, что И. Варламов не преувеличивает ), опираясь на опыт тех стран, в которых «страшилка» Варламова оказалась суровой реальностью. Чтобы не распыляться по глобусу, рассмотрим историю Больших Ансамблей Франции (Grands Ensembles), изучим предпосылки, запустившие их социальную и физическую деградацию, и проведем мысленный эксперимент: сравним с современной Россией. Чтобы избежать неверных интерпретаций, будем опираться на французские источники.

Я настойчиво прошу читателя включить свое воображение и проводить по ходу прочтения мысленную параллель с нашими городами и происходящими в обществе процессами.

Французский старший брат

Строительство Больших Ансамблей Франции называют фазой гиперурбанизации, и она заканчивается к 1975 году – хватило менее 20 лет, чтобы понять масштаб ошибки и ее последствий.

Устойчивое понятие Grands Ensembles (Большие Ансамбли) появилось не сразу, названия стройкам в полях были разнообразны: «соседская единица», «новый город», «пригородный небоскреб», «город-спутник», «новый комплекс», «крупная операция», «города-грибы» (в значении быстрорастущих и многочисленных, как грибы в поле или грибницы), «жилмассив», «жилой комплекс» и т. д., то есть все то, что можно было бы употребить для большинства высотных новостроек России.

Большой Ансамбль – это относительно автономный комплекс, состоящий из многоквартирных домов, построенных за короткий период времени согласно единому генплану. Общее количество квартир – от 1000, общественные структуры, такие как школы, магазины, общественный центр и т. д., обязательны. (Y. Lacoste) [2]

Что вызвало их рождение?

Как и российские загородные новостройки, они отвечали на острый спрос на благоустроенное и доступное жилье: во Франции не хватало минимум 4 млн. единиц такого жилья. В России для решения той же проблемы, помимо уже имеющихся программ «доступное жилье», «дом для молодой семьи», «комплексное освоение территорий» и пр., президент поручает ежегодно вводить по 120 млн кв.м., что оборачивается появлением растущих, как грибы, «человейников», за которыми не поспевают карты Google.

И французские, и российские предлагают комфортные экологические условия в сравнении с существующим городом. Во Франции спрос стимулирует индустриализацию и типизацию строительства, у нас вот прямо сейчас возродилась, как феникс из пепла, дискуссия о новых типовых сериях массового применения.

Нельзя не заметить общности причин, вызвавших появление французского и российского феноменов, причем французский случай выглядит куда более «надежным», поскольку привязывает жилые комплексы к крупным производствам, обеспечивая жителей работой вблизи дома.

Почему вне города и сколько же их было построено?

Важной целью строительства Больших Ансамблей был не только ввод миллионов метров по новому стандарту качества, но также сдерживание стремительного притока населения в крупные «нерезиновые» города путем создания новых жилмассивов у вынесенной за город индустрии.

К 1975 году во Франции их насчитывалось около 350, в эту цифру вошли все новые жилые комплексы от 1000 квартир, но некоторые превышают 12 000. В Парижском регионе до 1975 г. было возведено 150 ансамблей.

Наиболее крупные Большие Ансамбли Парижского региона. Источник: CASTRO-DENISSOF ASSOCIATES.

Можно ли сравнивать Grands Ensembles и российские загородные ЖК?

Чтобы примерить на наши многоэтажные комплексы костюм «наследника» французского опыта, рассмотрим их характерные черты в трех измерениях: 1. Размер и расположение; 2. Социальный и национальный состав; 3. Морфотип, высотность, размер комьюнити.

1. Размер и расположение

Франция: относительно автономный комплекс с населением от 4 000 человек. Самые первые ансамбли не всегда строились одновременно со школами, магазинами и общественными услугами, однако с 1960 г. стало обязательным создавать всю необходимую инфраструктуру.  Размер комплекса рассчитывался из демографии и из целей «комплексного развития». Это новый «городской центр», максимально оснащенный рабочими местами, услугами, оборудованием, то есть он должен быть максимально многофункциональным и диверсифицированным, а также быть интегрированным в сеть других городских центров (или в областную сеть).

Россия: новые ЖК, строящиеся в поле, это изолированные кварталы, связанные с городом одной-двумя дорогами и в большинстве случаев отделенные от остальной застройки магистралью. Удаленность от городских структур и размер ЖК (часто менее 5 000 жителей) препятствуют возможности их превращения в новый «городской центр» даже в отдаленном периоде. При этом, в отличие от французских, они остаются полностью городо-автомобилезависимыми.  Ситуация часто осложняется отсутствием школ и детских садов, а о диверсификации и рабочих местах (или хотя бы предоставлением потенциальной возможности эти места создать самим) говорить не приходится, поскольку тип застройки не приспособлен для наполнения сервисами, офисами или мелкими производствами, и это видно по многочисленным «аренда» или «продам» за пыльными витринами первых этажей.

Если дать небольшую фору нашим «ЖК в поле» и допустить, что большая их часть обеспечена необходимой инфраструктурой (без претензий на разнообразие), можно с натяжечкой дотянуть их до уровня французского брата.

2. Социальный и национальный состав

Франция: новые комплексы рассчитаны на переселение людей, живущих в некачественном жилье в городе (деградация жилфонда), или из деревень; работников крупных пригородных/загородных предприятий и репатриантов из Алжира. Подавляющая часть Больших Ансамблей являлась доступным жильем в социальной аренде, но было также жилье в полной собственности, и даже повыше классом, как Rouvière в Марселе, к которому встречается даже эпитет элитное. Таким образом, первоначально они заселялись менее обеспеченными слоями и средним классом, переехавшим из городов. На момент кризиса, когда спираль геттоизации раскрутилась окончательно, доля иммигрантов составляла 25-30% – уровень, по мнению экспертов, несовместимый с успешной интеграцией.

Россия: большая часть жителей периферийных/загородных многоэтажек – арендаторы (студенты и иммигранты из стран пост-советского пространства), молодые семьи (покупка в ипотеку), социальный субсидируемый кластер (переселенцы из ветхоаварийного жилья, дети-сироты, военные и пр).

И во Франции, и в России первые жители – это люди с доходом по нижней границе среднего класса или ниже, часть из которых составляют иммигранты (о численности иммигрантской прослойки в России – во второй части статьи).

3. Морфотип, высотность, размер комьюнити.

Франция: это что-то похожее на советские микрорайоны второго и третьего поколений, но коэффициент застройки и плотность уличной сети во Франции выше. По качеству строительства, благоустройства и уровню комфорта квартир французские комплексы опережают микрорайоны на несколько десятилетий и дадут фору многим современным многоэтажкам России.

Это Большой Ансамбль в г. Пьер Коллине (Pierre Collinet,  1959-1965, арх. J.Ginsberg).  Качество зданий и благоустройства очень высокое. В районе есть школы, детсады, кафе, магазины, клуб, парк развлечений с каналами и фонтанами, оборудованные спортивные площадки.

5321bc0eb296333bb12488d232f339a9.jpg

3e3c68614cf99f417897985c8ad9012a.jpg

Тот же ансамбль, г. Пьер Коллине. Хроника сноса пластины в 2008 г. и трех башен в 2011 г.

2c18d80cb25bdf5b82ca94a2079b13bb.jpg

Ниже знаменитый район Сарсель (Sarcelles),  1956-1976 гг. Он породил термин «sarcellité», который означает отрицательный эффект застройки и ее негативное влияние на психо-эмоциональное состояние социума.

92977b57539d5cae425863594324cb7f.jpg

Уже в 80-е годы названы факторы, препятствующие созданию здоровых комьюнити (соседства, сообщества жильцов) в районах с таким морфотипом: это низкая интенсивность застройки при повышенной высотности и размытие границ между полу-приватным и общественным пространством.

Обратите внимание:  Леонидов А. Либерализм как деструктивная секта

Россия: для жилой среды, формируемой тем или иным морфотипом, коэффициент застройки и нагрузка на открытые пространства являются критическими величинами. Многоэтажные российские комплексы, трансформировавшись из «башен в парке» в «башни на парковке», находятся в той же типологии, что и их французские родственники.  Почти все российские комплексы высотные, собственно, в них перевоплощаются атрибуты Grands Ensembles– это tours et barres (башни и дома-пластины), вне зависимости от того, как они теперь изогнуты или замкнуты в попытке прикинуться «кварталом», оказывающимся на деле принаряженной мега-структурой.

Комьюнити является важнейшим элементом социальной устойчивости, но «многоэтажка в поле», патология наследственного характера, просто не в состоянии сформировать здоровое сообщество в силу своих физических атрибутов. Человеческая стая, размером более 400 особей (кто-то считает критической цифру от 300 человек, кто-то называет 500), не способна к созданию устойчивых связей и, тем более, общности интересов жильцов, не способна вычислить «чужака» и обеспечить безопасность. Посчитайте для интереса, каков средний размер «комьюнити» в наших многоэтажных ЖК.

 «Эпоха руин»: история деградации  большого Ансамбля «Мингеты», коммуна Венисье

В первые десять лет Большие Ансамбли воспринимались как «кварталы счастья», но затем все меняется. Акты насилия происходят уже в 1970-х: вандализм, грабежи, угоны, пожары, насилия, а в 1978 – первые «родео гнева»  (противостояние полиции).

Наступает «эпоха руин» и с 1975 г. возведение Больших Ансамблей, ответственных за социальный кризис, вызванный типом застройки и географической изоляцией, прекращается

На ветреном плато в пригороде Лиона, на территории 220 гектар, откуда видны альпийские вершины, находится Большой Ансамбль «Мингеты» (LesMinguettes_ Venissieux),  построенный в 1960-х годах, в котором проживает сейчас 21 000 человек.

Промышленное развитие района и создание заводов Berliet и Renault Truck сопровождалось притоком населения. До 75-х годов требовалось разместить рабочую силу, востребованную фабриками.
947ae823f00dcf9a9249eff3ae9af3f1.jpg

Ансамбль Мингеты должен был постепенно вместить 40 000 жителей, предоставив качественное жилье для работающего населения агломерации и молодых семей. Средний класс также был заинтересован в новом жилье, а этот проект создавал новый городболее коллективный и приятный для жизни.

8d7ada28a930e66886c4663cada49fe1.jpg

И вначале это было так. Первые жители открыли для себя настоящий комфорт: в современных домах с лифтами, в просторных квартирах с красивыми ванными комнатами, большими окнами и захватывающими дух видами. Жизнь здесь поначалу была богатой и социально активной. 80% квартир были социальным жильем, сдаваемым государственными или частными органами по низким арендным ценам.

Воспоминания жителя (в сокращении):  «Конечно, это был сон, и прекрасный сон! Мы построили современное и комфортное жилье для рабочих, которые переехали из городских трущоб или, как я, из сельской местности. Мы совершили беспрецедентный скачок в современную жизнь. Я помню, когда мы приехали жить в Мингеты, для моей жены, крестьянки, и для меня это было действительно красиво. Наши семьи навещали нас, даже мой свекор, который никогда не выезжал из дома, приехал навестить! И потом мы встретили людей, которые разделяли наши ценности и были того же происхождения. Первые четыре или пять лет это была действительно сказка».

Отнюдь не рядовые архитекторы создавали ансамбль: во главе команды стоял признанный на международной арене архитектор Eugène Baudoin – директор Женевской школы архитектуры, что, однако, не спасло от развернувшейся в последующем катастрофы.

Еще до полного завершения строительства из-за случившегося кризиса занятости происходят беспрецедентные социальные и демографические сдвиги, и многие дома в районе опустевают. Три фактора полностью изменили социологию Мингет: 1. Законы 1975 года, которые побуждают средний класс покупать дома в собственность в близлежащих муниципалитетах; 2. Политика воссоединения семьи для иммигрантов; 3. Экономический кризис с ростом безработицы.

Средние классы, прежде активно вовлеченные в социальную жизнь района и гарантирующие ему стабильность, устремляются в другие места, готовые расстаться с деньгами ради права собственности и подальше из таких кварталов.

Происходит геттоизация: иммигранты приглашают свои семьи, а бедные жители городских трущоб продолжают вселяться в дешевеющее жилье.  И хотя там сконцентрировано работающее население, безработица «добивает» ситуацию.

Интервью зам. мэра Венисье (в сокращении):  «Сожительство между французами, сельскими иммигрантами из Магриба и с гор Алжира оказалось трудным. Разные культуры встретились в особенно трудном контексте. Именно образ жизни ежедневно становился источником раздражения: разные способы осуществлять родительские полномочия и отношение к общественным пространствам. Французы не чувствовали себя комфортно, находясь «под домашним арестом», и не испытывали уважения к семьям многодетных иммигрантов, которые изо всех сил пытались приспособиться к этой вертикальной среде обитания. Это усугублялось плохим обслуживанием зданий, а пустые квартиры и последовавшая за этим потеря ренты сделали это вообще невозможным. В 1982 году в Мингетах пустовало 30% квартир».

В 1981 национальная пресса впервые сообщает о серьезных проблемах в новых трущобах – так их именуют уже через 10-15 лет после заселения. Мингеты стал тем, что СМИ прозвали «жаркое лето Мингет». Район дискредитировал себя трижды: городской формой (дома-пластины и башни), местоположением (окраина) и социальным составом (концентрация бедных слоев). Он стал втянутым в сегрегационную спираль и логику «вылета» (Delarue, 1991).

После второго «жаркого лета» власть вынуждена признать «банкротство» социальных служб – школ, учебных заведений, культуры, жилья. Педагоги, чиновники и даже полиция покидают город, как только наступает вечер: «Я здесь до пяти часов, потом опасно». Жители бегут по-своему, забаррикадировавшись в домах. Таким образом, по вечерам молодежные группировки остаются единственными «реальными» гражданами района. «Создается впечатление, что менты оставили нас», – говорят жители. «Кажется, менты, наконец, отстали от нас», – думает молодежь.Как повлиял тип застройки?

В среде башен и пластин отсутствуют ориентиры, что вызывает социальную и культурную пустоту. Эффект «sarcellité», вызывающий аномию (апатия, разочарование, противоправное поведение), объясняет появление агрессивных молодежных групп, состоящих в конфронтации со школой, администрациями, полицией. Подростковое насилие, умноженное чувством бесперспективности и изолированности от нормальной социальной жизни, происходящей в городе и доступной кому-то другому, создает отвратительную повседневную атмосферу в районе. При первой же возможности более успешные счастливчики уезжают, оставляя квартиры пустыми, куда вселяются семьи, не имеющие возможность оплачивать коммуналку и следить за состоянием даже своей лестничной площадки. Съемное жилье быстро приходит в упадок, а постоянные жильцы не имеют возможности наладить диалог со сменяющимися соседями или взваливать на себя ответственность за содержание общих помещений.

Полицейское вмешательство в одном из кварталов Мингеты в 1981 году © Maxppp

Летом 1981 года в Мингетах горят сотни автомобилей и происходят столкновения с полицией, что привлекает внимание страны и получает название «недомогание периферии».

Для власти это удар грома, ведь была уверенность, что Франция избежала проблем гетто и этнических восстаний, которые уже пережила Англия.  

Если вы поищите фотографии или фильмы 70х-80х гг., то увидите качество зданий и благоустройства, не уступающее тому, что мы имеем в современных российских ЖК. Вы также не заметите большинства цветного населения: среди жителей коммуны Венисье, например, много французов и только четверть иммигрантов. Но безработица в Мингетах достигает 30% (тогда как в целом по коммуне Венисье – 14%).

Справка: Коммуна Венисье еще до войны была многонациональной, большинство приезжих – испанцы и итальянцы. Позднее Франция приветствует приезд алжирцев, но также греков, египтян, сербов, сенегальцев, индокитайцев. Таким образом, к началу событий репатрианты из Алжира не были исключительной иммигрантской общностью. 

Источником кризиса многие склонны считать социальный состав,однако именно отток среднего класса и опустевшие в Мингетах квартиры – вот что стало стартером упадка. Факторы перехода к «эпохе руин»: 10 000 жителей (30%) покидает Мингеты за 7 лет; экономический кризис совпадает с взрослением второго поколения алжирских иммигрантов, уже родившихся во Франции, но ущемленных в правах.

В 1983 в Мингетах снесена первая 50-метровая башня квартала Демократия

Цитата из репортажа: Как гигант, смертельно раненный, башня рушится…. Она прожила ровно 15 лет! Разрушение этой башни, и двух других 9 сентября 1983 года, безусловно, событие, символ. Это знаменует собой конец эпохи и конец определенного типа урбанизма.

В 1986 г. муниципалитет Лиона принимает решение замуровать входы в оставшиеся десять башен квартала Демократия.

Обратите внимание:  Козленко А. Первобытная война

В 1994 г.  снесены все десять башен квартала Демократия

8e04844f7204a1d670e4529551e6348e.jpg

Сколько усилий по реабилитациям, сколько финансовых вливаний было предпринято прежде, чем прийти к радикальному решению! Не помогли даже изменения в национальное законодательство в 1981 г., давшее огромной части иммигрантов равные с коренными французами права.

Вы представить себе не можете, сколько национальных и международных конкурсов на тему «и что теперь со всем этим делать?» проведено, сколько времени и денег потрачено на исследования, сколько тысяч часов заседали политики и специалисты, сколько мэрских кресел шаталось под давлением противников или защитников сноса, сколько гражданских волнений и акций прошло прежде и после сноса!

И это история только одного Ансамбля! У нас их сотни по всей России. У нас есть рычаги сдерживания схожих сценариев? Мы готовы будем поддерживать жизнь этих островов за бюджетные средства? О да, Франция и это опробовала – не помогло! Может, есть иные условия, при которых Россия счастливо избежит «грабель», на которые последовательно наступили Англия, Америка, Франция, каждый со своим специфическим несчастьем… Рассуждения на эту тему – в завершение статьи.

61f9415b3f801715ad2ae55cfc6e1be4.jpg

Снос башен и пластин в Больших Ансамблях: здание Debussy, 1986: фото G. Crossay; здание в Châteauroux, 2002: фото Mathieu Pernot.

Просматривая архивные французские фильмы – от ТВ рекламы, рассказывающей, какое прекрасное будущее ждет жителей трущоб и деревень, до документальных фильмов о проблемах и сносе «новых гетто», обратила на себя внимание одна интересная деталь: фильмы о хорошей жизни, лет через 15 после заселения, были о районах среднеэтажной застройки – до 5 этажей. В одном из них, например, проживали жители, говорящие на 24 языках, и на момент репортажа не было ни деградирующего жилого фонда, ни запущенности территорий, ни высокого уровня преступности. Фильмы с самыми устрашающими историями посвящены районам, где преобладали многоэтажные башни или длинные монструозные дома-ленты с числом жителей больше тысячи.  Совпадение? Не думаю!

Почему все-таки снос?

Франция очень долго сопротивлялась этому, особенно сопротивлялись исследователи социальных наук, защищавшие «отношения в социуме, сотканные со временем в знакомых пространствах». Слышны также аргументы о хронической нехватке социального жилья и важности социальных займов. Однако финансовые вливания в ремонт и восстановление, социальные программы и мероприятия, спонсорство, и пр. не окупились: эти районы усиливают территориальное неравенство и «удаление» все чаще кажется единственным оправдывающим себя решением.

Улучшение комфорта со стороны владельца помещений не может компенсировать недостатки городской формы, сильно обесцененной жителями. Если житель не удовлетворен средой, это приводит к расторжению отношений между ним и окружением, занятия сводятся к минимальному использованию пространства без чувства собственности, а всякие инициативы владельца по восстановлению и улучшению оказываются бесплодными (Berra and Pinson, 2006).

Снос и замещающее строительство порой в 4 раза дороже цены восстановления и санации, но власти предпочитают чрезмерные расходы. Даже remodelage c глубокой трансформацией зданий порой обошелся бы дешевле (и мягче к сложившемуся социуму), но нет, все чаще выбирают «снести с лица земли». Почему? Эти кварталы обладают таким устойчивым негативным имиджем, что в них невозможно вернуть ликвидность и статус, или хотя бы частично перезаселить более успешными слоями. Кстати, многие очищенные от башен и пластин площадки остаются незастроенными целые десятилетия, настолько живуч образ упадка и «безнадеги».

Большие Ансамбли, решив отчасти вопрос насыщения рынка доступным комфортным жильем, породили труднорешаемую проблему, размером в полвека. Спустя 40 лет эта проблема остается «головной болью» государства и требует инвестиций, равных бюджетам целых городов.

Много ли сносят во Франции?

В статье от 2014 г. дается информация, что, начиная с 2007 года, среднегодовое количество снесенного жилого фонда в неблагополучных пригородах составляет немногим более 13 000 квартир. Мы не знаем точную динамику (и найти статистику мне не удалось), но можно предположить, что в 7-летний период с 2007 по 2017 гг. это составляет не менее 5 млн. кв.м. жилья. Масштаб впечатляет и предостерегает, учитывая, что практика сноса деградирующих кварталов началась уже в 80-е годы. Важно понимать, что волна циркулярных сносов наступила спустя 25-30 лет после строительства,  здания еще далеки от завершения заложенного в них жизненного срока.

Примерная хронология сносов Больших Ансамблей:

  1. до 1993: снос в целом запрещен, кроме отдельных случаев, вроде района Мингеты.
  2. 1995: открывается «задвижка» в сторону политики сноса (спустя всего 20 лет! после остановки строительства Больших Ансамблей), первые циркулярные сносы.
  3. 1997: «плюс строительный снос» и правило «1 к 1» (снесенного к новому). Сносимым зданиям не более 30 лет!
  4. 2004-2015: национальная программа обновления городов, снос в основе стратегии городской трансформации. 

А теперь вернемся к современной России, но, чтобы понять, грозит ли ей «эпоха руин», разберем три популярных утверждения.

Утверждение 1. Деградация это процесс естественный и довольно длительный, новые районы далеки от этого и свое «отработают»

Относительно того, насколько быстро происходит деградация: Национальный Комитет городов Франции в отчете за февраль 2003 года предлагает снести жилье, построенное в 1994 году, то есть 9-летние здания, при этом некоторые считались образцовыми на момент постройки! На французском опыте Больших Ансамблей мы знаем, что при стечении определенных обстоятельств (в экономике, политике и социуме) происходит стремительный обвал и то, что в первые 5-7 лет считалось «кварталами счастья», в два счета превращается в гетто.

Утверждение 2. Во Франции в таких кварталах население однородно-бедное, преимущественно иммигранты, а у нас состав жителей пестрый и нет такого критического числа носителей чуждой культуры

Многие вспомнят цифру: четверть населения района Мингеты – иммигранты (по некоторым оценкам, до 30%), однако это означает их высокую концентрацию именно в таких изолированных районах, что не является средневзвешенным показателей по населению в целом.

С одной стороны, в России нет репатриантов из стран, недавно переживших кровопролитную войну, как это случилось с алжирскими переселенцами, однако во Франции в противостояние с полицией были вовлечены иммигранты во втором поколении, посещавшие французские школы и считавшие себя французами, несмотря на ограничения в правах.

Какова доля иммигрантов в России, уже получивших гражданство или собирающихся обосноваться здесь навсегда, включая членов семей? Точных цифр вы не найдете, но по самым скромным подсчетам (по данным множества публикаций и Росстата) количество легальных и нелегальных иммигрантов составляет в настоящий момент около 10% населения, и эта цифра продолжает расти. Не стоит забывать, что выходцы из стран-поставщиков дешевых трудовых ресурсов являются носителями иной культуры и медленно интегрируются в российское сообщество, а зачастую и не желают этой интеграции. Совершенно очевидно, что в периферийных районах крупных городов их концентрация составляет намного выше упомянутых 10% и это отчетливо заметно в московском метро, особенно в ранние утренние или вечерние часы.

Подавляющее большинство новоселов загородных «человейников» являются небогатой частью населения («бедной» не поворачивается рука написать, поскольку покупка даже дешевой тесной студии у черта на куличках является признаком некоей финансовой состоятельности). Средний класс практически отсутствует, большая доля квартир используется в аренде или стоит пустой как предмет финансовой инвестиции. Здания часто остаются недозаселенными, а через короткий промежуток времени фасады пестрят баннерами «продается».

Ради еще одной параллели хочется привести цитату из описания истории района Bellevue, расположенного к северу от Марселя (повышенного уровня комфорта, построенный как «образцовый город» и, между прочим, неплохо связанный общественным транспортом с городом), который также не избежал участи геттоизации и сносов: «Увеличение предложений по продаже жилья низкого класса также привело к падению цен на недвижимость и способствовало появлению «спящих купцов». Последние инвестировали и сдавали свои квартиры в аренду семьям, которые не могли получить социальное жилье [по закону], главным образом, новоприбывшим, которые составляют клиентуру для недобросовестных инвесторов».

Таким образом, средневзвешенный состав российских новоселов большинства загородных многоэтажек не укреплен средним классом, это довольно однородная небогатая прослойка, среди которой постепенно увеличивается доля семей иммигрантов.

Утверждение 3. Советские микрорайоны  то же самое, что Большие Ансамбли, но у нас не было никакой «эпохи руин» и, значит, модель застройки не связана с риском геттоизации и деградации

Обратите внимание:  Смирнов В. Симптомы

Да, микрорайоны, построенные с нуля в чистом поле, это та же модель, более того, более низкого качества (технологически СССР догнал Францию только к концу 80-х годов, перешагнув 9-этажный барьер). Что уберегло советскую застройку от деградации? Отсутствие права собственности, многолетние очереди и прописка, относительно равные доходы и, самое главное, отсутствие выбора: в итоге соседями по площадке были различные социальные и культурные слои (писатель и сантехник, врач и крановщик…) Все это создало некий социальный микс, обеспечивающий устойчивость. В реалиях плановой экономики это было сдерживающим фактором, однако в условиях свободного рынка и социального расслоения возникли серьезные риски.

Нельзя отрицать тот факт, что налицо все предпосылки для будущих сносов. Многоэтажные нео-микрорайоны остаются «живыми» ровно до тех пор, пока существующий город не предлагает принципиально нового продукта, пока кабала ипотеки «привязывает» жителей к новостройке, пока нехватка квадратных метров и бедность населения заставляют искать наиболее дешевый метр.

Пока потребитель молча соглашается приобретать все это оторванное от города безобразие, вводимое без школ и детских садов, без сети общественного транспорта и возможности найти или организовать рабочее место в относительной близости, можно надеяться на заполненность таких комплексов, причем не всегда самыми бедными слоями. Но это «пока»…

А теперь проведем мысленный эксперимент: представим себе два сценария, отличающихся экономическим контекстом. При каком из них сноса можно избежать или отсрочить, а при каком он замаячит перед нами в недалеком будущем?

Сценарий 1. Экономика страны в примерно таком же, как сейчас, состоянии или наблюдается еще больший спад

Сопутствующие процессы:

  • истоньшение среднего класса и обеднение населения;
  • восполнение численности населения России за счет иммигрантов (сценарий не подразумевает естественного прироста коренного населения);
  • центры городов не развиваются и не перестраиваются в логике «компактного комфортного города», в том числе из-за отсутствия институтов частно-государственного партнерства (малый и средний бизнес сжимаются);
  • строительная отрасль в руках госкорпораций или крупных монополий, рынок продолжает консолидироваться, не диверсифицирован, конкуренция отсутствует. В условиях отсутствия малого и среднего бизнеса и исполнения крупными игроками «под козырек» указов правительства, заинтересованного исключительно в количестве сдаваемых метров, на рынке городского жилья не может появиться качественно новый продукт, способный удержать остатки среднего класса в городе или в стране (да-да, среда обитания, формирующая стиль и образ жизни, играет свою роль в принятии решения об эмиграции). Он продолжает устремляться в загородные малоэтажные резиденции или занимает более-менее приличные многоэтажные новостройки периферии;
  • продолжение процессов внутренней миграции: столицы и крупные региональные центры выкачивают человеческие ресурсы из бедных регионов, малых городов и сельскохозяйственных районов, что ослабляет экономику периферии и устремляет в крупные города потоки бедного населения в поисках надежды и рубля;
  • в столицах и крупных городах продолжается процесс гиперурбанизации , провоцируется спрос на дешевое и еще более дешевое жилье; высок риск обвала рынка (увеличение доли невыплат по ипотеке, «мыльный пузырь» лопается).

Результат:

Загородные «человейники» наполняются, в основном, бедной частью населения: переселенцами из регионов и иммигрантами, студентами и молодыми семьями на этапе жизненного старта, зависимыми от социальных пособий и дотаций слоями, а также и более состоятельной прослойкой, не имеющей выбора. Это обеспечивает на какое-то время спрос и устойчивость. Но ровно до тех пор, пока не начнется рост экономики в условиях свободного рынка.

Возможен также подвид данного сценария, он связан с политической системой: при росте авторитаризма и определяющей роли государства, вплоть до распределения жилья (зависимость от субсидий для малообеспеченных слоев населения, ставших должниками банков и «заложниками» государства), риски опустения и запустения «человейников» также снижаются.

Сценарий 2: Экономический рост

Сопутствующие процессы:

  • экономика стремительно развивается. В городах (в центре и «мясе города», являющемся на 80% советским микрорайоном) возникает экономически обоснованный спрос на трансформацию в логике компактной модели. Перекомпоновка города, редевелопмент и застройка старых промышленных и коммунально-складских зон создает десятки тысяч квадратных метров современного комфортного жилья, то есть выводит на рынок новый продукт и диверсифицирует линейку. Эти процессы, как правило, сопровождаются джентрификацией с постепенным оттоком наиболее бедных слоев в самые дешевые метры, сосредоточенные в многоэтажном пригороде;
  • появляются специалисты международного уровня, ведущие серьезные научные изыскания в области реновации и ревитализации города; созданы механизмы частно-государственного партнерства, федеральные и муниципальные программы;
  • федеральные, краевые и местные бюджеты, а также частный бизнес участвуют в софинансировании этих программ, кроме того, появляется возможность привлекать собственные средства граждан. Возможен частный девелопмент по инициативе жителей и при содействии муниципалитетов. Ставки по кредитам для бизнеса снижаются, а реальное увеличение доходов населения гарантирует спрос на новый более качественный и дорогой продукт. Появляются долгосрочные проекты;
  • трансформация городов, замещение устаревшего жилфонда современным жильем и улучшение качества городской среды создают условия для возврата среднего класса из-за границы и из пригородов. Улучшающие финансовое состояние семьи также возвращаются из многоэтажных пригородов;
  • отток наиболее дееспособных в финансовом плане семей из загородных многоэтажек запускает процесс социальной и территориальной сегрегации этих районов.

Результат:

Опустевающий жилфонд и невозможность его содержать приводят к наступлению «эпохи руин», власть и политики признают серьезность «внезапно возникшей» проблемы и начинает разработку масштабных программ по лечению «недомогания пригородов», единственно рациональным решением которых зачастую является снос (а снос мы предпочтем любому восстановлению, в этом нам, пожалуй, нет равных). Шах и мат.

Таким образом, предрекая неизбежный снос «человейников», И. Варламов демонстрирует свой небывалый оптимизм. Что ж, сценарий экономического роста, несмотря на неизбежность «эпохи руин», действительно выглядит предпочтительным.

Однако давайте-ка попробуем представить, что существует надежда избежать упадка «человейников» в сценарии экономического роста. Например, рост будет настолько быстрым, а население России прирастет настолько стремительно, что не только городские пустоты будут застроены и заселены. Территории между городом и изолированными ЖК застроятся, обеспечатся густой транспортной сетью и богатой инфраструктурой, произойдет сращение «островов» с городом. Проблема территориальной изоляции и дискриминации, допустим, будет решена. Однако существует несколько «но»:

  • но что делать с пространственной структурой самих этих районов и качеством жилья (в них преобладают студии и однокомнатные квартиры)? Некомфортная среда в модели нео-микрорайон также потребует огромных инвестиций для перестройки, частью которой, несомненно, будут и выборочные сносы. И это в оптимальном из возможных сценариев, когда бюджеты городов будут располагать достаточными средствами;
  • но останется острой проблема негативного имиджа места, что не позволит вернуть ему ликвидность в течение очень длительного времени;
  • но готовы ли «человейники» замереть на десяток лет в своем состоянии, не начинать деградировать после оттока более обеспеченных семей? Готовы ли они подождать начала реанимации (кто знает, может, жильцам этих ЖК государство будет приплачивать в виде субсидий на коммуналку, лишь бы они продолжали имитацию нормальной жизни…)? Может, проще будет замуровать входы или отключить от сетей, обнести высоким забором и сделать вид, что они не существуют?

Сам собой напрашивается вывод, что в сценарии устойчивого экономического роста геттоизация и деградация неизбежны.

Есть ли альтернатива сносу и надежда на сохранение?

Некоторые французские ансамбли рассматриваются как объекты сохранения, поскольку являются ценным наследием – физическим воплощением идеи эпохи и носителем архитектурного стиля. По отношению к российским ЖК это кажется абсурдным даже в теории: выражением чего они могли бы считаться? Коммерческой или политической конъюнктуры или максимально возможного выхлопа с гектара? Являются ли они воплощением новой оригинальной технологической идеи или архитектурного стиля, несмотря на типологическое единство? Время покажет.

В завершение – несколько фотографий Больших Ансамблей вперемешку с российскими новостройками. И те и другие, ради объективности сравнения, представлены в монохроме. Попробуйте угадать, где Франция прошлого века, а где современная Россия.

e34222f4e53ac87e649514ec39f9e149.jpg


Примечания:

[1]https://varlamov.ru/2574636.html
[2] Более требовательные читатели могут воспользоваться прекрасным источником – книгой Пьера Мерлена «Новые города», переведенной на русский язык в 1975 г.

Оригинал публикации

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

(Просмотров: 14)
Категории Библиотека, Демография, метки , . Постоянная ссылка.

Новое

17.11.2019 - Рекуай. О распространении индоевропейцев ... 16.11.2019 - Ганин А.В. О роли офицеров Генерального штаба в гражданской войне ... 15.11.2019 - Москва-Берлин: политика и дипломатия Кремля, 1920-1941 ... 14.11.2019 - Яковенко И.Г., Музыкантский А.И. Манихейство и гностицизм: культурные коды русской цивилизации ... 13.11.2019 - Минаев В. Разведка и шпионаж во флоте ... 12.11.2019 - Гринфельд Л. Национализм. Пять путей к современности. ... 11.11.2019 - Ганин А.В. Семь “почему” российской Гражданской войны ... 09.11.2019 - Зивъ Г.А. Троцкiй. Характеристика. ... 08.11.2019 - Естественнонаучные методы в цифровой гуманитарной среде ... 07.11.2019 - Байуотер Г. Морская разведка и шпионаж ... 06.11.2019 - Микропроцессоры и вычислительные комплексы семейства «Эльбрус» ... 06.11.2019 - Зеленина Г.С. Огненный враг марранов. Жизнь и смерть под надзором инквизиции. ... 04.11.2019 - Luchaire A. Innocent III: La croisade des Albigeois ... 03.11.2019 - Что было бы с Россией, если бы “правая оппозиция” взяла верх? ... 01.11.2019 - Fragments of an Unknown Gospel and other Early Christian Papyri ... 31.10.2019 - Без срока давности: история финских концлагерей — насилие и голод ... 28.10.2019 - Кошкин И. История танка «Тигр» ... 28.10.2019 - Легенды о Кришне ... 25.10.2019 - Балухина Н. Пессимистичный сценарий для российской многоэтажки ... 24.10.2019 - Люшер А. Французское общество времён Филиппа Августа ... на главную

Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *